2026 年 5 月 12 日发布的联邦预算，宣布了两项对房产投资者影响深远的税制改革：取消现行 50% 资本利得税（CGT）折扣、限制二手住宅物业的负扣税（Negative Gearing），并从 2027 年 7 月 1 日 起生效。

这两项改革打包推出，最初定位是改善首次购房者和年轻澳洲人的住房可负担性，但实际范围更广——尤其是 CGT 折扣的取消适用于所有 CGT 资产，不仅限于住房。

CGT（资本利得税）怎么变？

现行规则下，持有投资房超过 12 个月再卖出，只需把 一半利润 计入应税收入；在 47% 最高边际税率下，实际税率约 23.5%。这个折扣正是改革的核心目标。

2027 年 7 月 1 日起的新规则

50% CGT 折扣被 成本基础指数化（cost base indexation）+ 对净资本利得征收 30% 最低税 所取代，适用于持有超过 12 个月的资产，涵盖个人、信托和合伙企业持有的所有 CGT 资产，包括 1985 年前取得的资产。

过渡安排（关键）

  • 对于 2027 年 7 月 1 日之前持有、之后才卖出的资产，截至该日期累积的收益 仍适用 50% 折扣
  • 从 2027 年 7 月 1 日起产生的收益则适用指数化和最低税，以该日资产价值作为成本基础
  • 换句话说：你现有资产已积累的增值受到保护

不受影响的部分

  • ✅ 主居所豁免（main residence exemption）不变
  • ✅ 养老金基金（super）的 CGT 折扣预计不变
  • ✅ 领取收入补助者（含养老金领取者）豁免最低税

负扣税怎么变？

负扣税的核心逻辑：持有租赁物业的成本高于其产生的租金收入时，产生的净租赁亏损可以用来抵扣工资等其他收入，从而降低整体税负。

2027 年 7 月 1 日起的新规则

从 2027 年 7 月 1 日起，2026 年 5 月 12 日晚 7:30（AEST）之后取得的二手住宅物业：

  • 亏损 只能 抵扣租金收入或住宅物业的资本利得
  • 不能再抵扣工资等其他收入
  • 未能在当年使用完的租赁亏损可以结转到未来年度，继续抵扣未来的住宅物业收入或利得——维修和资本改善的投入不会被打击

最重要的分界线

⚠️ 如果投资房在 2026 年 5 月 12 日晚 7:30 之前取得，则 仍适用现行规则，直到出售前不受影响。

这适用于在该时点之前签订的购买合同，即使尚未交割。

哪些被排除在外？（重点中的重点）

被豁免的项目说明
符合条件的新建房（new builds）豁免负扣税限制
新住宅物业 CGT 选择权投资者出售时可选择适用现行 50% CGT 折扣，或采用新的指数化 + 最低税——两者取优
广泛持有的信托排除在负扣税新规之外
养老金基金不受影响
Build-to-rent 项目不受影响
支持政府住房计划的私人投资者不受影响

商业地产和股票等其他资产类别继续按现行规则征税，不受负扣税改革影响。

对买家的实务影响（中介视角）

🏠 对现有投资者

你手上 2026 年 5 月 12 日前购买的二手房被祖父条款（grandfathering）保护——既有负扣税待遇维持不变，已积累的增值也保留 50% 折扣。无需恐慌抛售。

🆕 对计划买入的投资者

2026 年 5 月 12 日晚 7:30 是一条硬分界线。

这条线之后买入的二手住宅，未来负扣税功能大幅削弱。市场上已经出现一个明显趋势——投资需求会从二手房向新建房倾斜，因为：

  • 新建房保留了负扣税
  • 新建房保留了 CGT 折扣的选择权（新旧制度两者取优）

这对悉尼的 off-the-plan 公寓和新房市场是结构性利好。

🏡 对自住买家

主居所豁免不变，你买自住房不受这两项改革影响。

⏱️ 时间窗口

实质性变化要到 2027 年 7 月 1 日 才生效，给了市场约一年的过渡期。但买入决策应以物业本身的基本面（地段、租金回报、供需）为先，而非单纯为了赶税制。

一句话总结

二手房投资的时代没有结束，但天平正在向新房倾斜。如果你正在考虑入市——无论是自住还是投资——了解这些规则变化比以往任何时候都更重要。

本文内容基于 2026 年 5 月联邦预算公开信息及 Baker McKenzie 等权威税务法律机构的解读整理。

📌 本文不构成税务或投资建议。个人税务状况因人而异，请就具体投资决策咨询持牌税务顾问。